Le Contrat de bail commercial

                                                                                           Champ d’application élargi et quelques exclusions

La nouvelle loi sur le bail commercial, industriel ou artisanal, qui entre en vigueur le 11 Février 2017, vise à éclaircir les rapports entre bailleurs et locataires et à protéger les locataires propriétaires de fonds de commerce contre les évictions abusives, et de ce fait, protéger l’entreprise et d’assurer la stabilité des activités commerciales, industrielles et artisanales.

Cette nouvelle loi qui s’inscrit dans une quête d’équilibre contractuel, a apporté de nouvelles modifications aux règles prévues par l’ancien texte du 24 Mai 1955. A travers ce texte, le législateur a mis fin aux lacunes et incertitudes dont souffre l’ancien texte qui a connu une longévité exceptionnelle. Ainsi, le nouveau texte a non seulement élargi son champ d’application mais a également prévu des exclusions.

Champ d’application : On peut distinguer entre champ d’application général et champ d’application spécial :

Les dispositions de la présente loi s’appliquent :
- Aux baux d’immeubles ou de locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité par un commerçant, un artisan ou un industriel.
- Aux baux d’immeubles ou de locaux accessoires dépendant du fonds.

On peut remarquer à ce niveau que la loi 46-16 a supprimé un élément et en a modifié un autre.
Ainsi, la nouvelle loi a supprimé le caractère indispensable des immeubles ou des locaux accessoires dépendant du fond.

Aussi, il convient de noter que, contrairement à l’ancien texte ou il suffisait d’informer le bailleur, la nouvelle loi exige, pour une utilisation jointe des locaux accessoires, l’obtention d’un double accord, à savoir celui du propriétaire des nouveaux locaux et celui du propriétaire des locaux dans lesquels est exploité le fonds.
Aux baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiées, soit avant, soit après, la conclusion du bail des constructions destinées à l’exploitation du FDC à la condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement expresse du propriétaire.

A ce niveau, le nouveau texte n’a pas retenu la limitation de superficie prévue par l’ancien texte et qui ne pouvait dépasser la superficie indispensable pour la réalisation de l’exploitation. Aux baux d’immeubles ou locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, appartenant aux domaines privés de l’Etat, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics, sauf ceux relevant de l’utilité publique.

Champ d’application spécial : La loi 49-16 soumet au nouveau régime commercial les baux d’immeubles ou de locaux relevant du domaine privé de l’Etat, les baux des immeubles loués par les coopératives, les établissements d’enseignement privé, les cliniques privées, les laboratoires pharmaceutiques et autres organismes assimilés dans le cadre de leurs activités. En ce qui concerne les établissements d’enseignement, la nouvelle loi a apporté une précision pour éviter toute confusion.

A noter qu’en ce qui concerne les officines de pharmacies, l’article 61 de la loi 17-04 portant code du médicament et de la pharmacie dispose que, par dérogation aux dispositions du dahir de 1955, le bénéfice du renouvellement du bail s’applique dès l’ouverture de l’officine. Cette disposition n’a pas été abrogée par la loi 49-16.
Les exclusions : Les baux des locaux situés dans des centres commerciaux gérés sous une seule enseigne, ainsi que les locaux destinés à recevoir des investissements dans le secteur de l’industrie et de l’informatique et réalisés par l’Etat, les collectivités locales, les entreprises publiques ou les entreprises dans lesquelles l’Etat ou une personne publique détient la totalité ou la majorité du capital social, les baux d’immeubles ou locaux constitués en Habous, les baux d’immeubles ou de locaux dressés en vertu d’une décision de justice ou qui en sont le résultat, le leasing immobilier, ainsi que les baux emphytéotiques sont tous exclus du champ d’application de la loi. L’ancien texte n’exclu que les baux emphytéotiques et les baux de locaux constitués en Habous.

D’autres modifications ont été faites par la nouvelle, elles concernent la forme de l’acte, son contenu.

Le Contrat de bail commercial

Deux innovations ont été apportées par la nouvelle loi à savoir l’exigence d’un écrit ayant date certaine, alors que l’ancienne loi jongle entre un bail écrit et un bail verbal, et la mise en place d’un état des lieux.

L’exigence d’un écrit et la suppression du bail verbal : Pour que le contrat de bail soit valable, la nouvelle loi impose la mise en place d’un écrit, encore faut-il que cet acte soit à date certaine, alors que l’ancien texte classe le contrat de bail dans la catégorie des contrats consensuels qui, rappelons-le, se forme par le simple consentement des parties, sans aucune condition de forme, on parle de bail verbal.

A noter que c’est la formalité d’enregistrement qui confère à l’acte une date certaine.

Etat des lieux : Un état des lieux descriptif doit être dressé au moment de l’entrée en possession du local. Cet état descriptif permettra de prévenir les difficultés qui peuvent surgir au moment où le locataire décide de quitter le local. Encore faut-il qu’il soit fiable. A défaut de l’établissement de cet état descriptif, la nouvelle loi précise que le preneur est présumé avoir reçu la chose en bon état.

Par ailleurs, la mise en place de cet état descriptif permettra aux parties de vérifier si chacune d’elles a accompli les obligations qui lui incombent notamment les grosses réparations qui se trouvent à la charge du bailleur ou l’obligation d’entretien qui se trouve à la charge du preneur.

Quoique que le nouveau texte impose aux parties l’établissement d’un écrit, son contenu relève de leur libre choix.

Afin d’éviter tout litige ultérieur, certaines clauses peuvent, doivent être insérées dans le contrat d bail.

Contenu du Contrat de Bail
Différentes clauses doivent être insérées dans le contrat de bail, les principales sont les clauses temporelles et les clauses financières.

Clauses temporelles : Durée du bail – Résiliation.

Durée : La nouvelle loi dispose que le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail lorsqu’il justifie d’une exploitation effective continue et non interrompue des locaux pendant au moins deux années. Remarquions que la nouvelle loi a supprimé la condition de jouissance consécutive de quatre années que prévoit l’ancien texte.

L’un des principaux apports de la nouvelle loi réside dans la réglementation du droit d’entrée communément appelé « pas de porte ».

Le droit d’entrée : Ce droit d’entrée se traduit comme suit : le locataire qui verse un pas de porte en contrepartie du droit au bail est en droit de prétendre au droit au renouvellement sans être tenu de respecter la règle édictée par la loi afférente à la durée minimale.

Ainsi, le législateur a accordé au locataire le droit au renouvellement dès le versement d’un droit d’entrée, ce qui constitue l’une des innovations majeures du nouveau texte.

Le montant correspondant au « pas de porte » doit être stipulé au contrat de bail ou dans un acte séparé.

Néanmoins, la question qui se pose est de savoir quel est le taux que l’administration des impôts va
Appliquer à l’occasion d’un versement d’un droit d’entrée.

A noter que le service de l’enregistrement applique en pareil cas, le taux de 6%, arguant son choix du fait que le droit au bail qu’octroie le droit d’entrée constitue l’un des éléments essentiels du fonds de commerce et du coup lui applique le taux applicable à la cession du droit au bail.

Le Contrat de bail Commercial
Clauses financières

Clauses financières : Le paiement du loyer est l’obligation principale du locataire. Ce dernier doit payer le montant convenu à la date et selon les modalités précisées dans le contrat de bail. Le montant du loyer peut varier dans les conditions déterminées par la loi, comme il peut être augmenté de certaines charges.

Le loyer d’origine : Le loyer et charges sont négociés librement entre les parties. A défaut de précision ou stipulation contractuelle expresse, les charges sont présumées être comprises dans le loyer.
Toutefois, le montant du loyer dépend d’un certain nombre d’élément à savoir l’emplacement du local, sa superficie, le standing de l’immeuble, et surtout si un pas de porte doit être versé.

Révision du loyer : Les conditions de révision du loyer d’un local à usage commercial sont prévues par la loi 07-03 relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal.

La loi 07-03 dispose que l’augmentation du loyer ne peut être que triennale, c'est-à-dire une fois toutes les trois années, et ce soit à compter de la date de l’acte initial, soit à compter de la date de la dernière révision. Ladite loi fixe également un seuil d’augmentation plafonné à 10 % en ce qui concerne les locaux à usage commercial.

Exceptions : Cependant, la loi 49-16 a prévu des cas ou la loi 07-03 ne trouve application notamment :
- Lorsque le locataire se réinstalle dans un immeuble reconstruit suite à une démolition en attendant la mise en place du nouveau contrat de bail qui sera fixé par voie conventionnelle ou judicaire ;
- En cas de déspécialisation totale ou partielle, le propriétaire est en droit de demander la fixation d’un nouveau loyer, lequel prend effet à compter de la demande faite au tribunal ;
- Lorsque le loyer de la sous location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire à la faculté d’exiger une augmentation du loyer de la location principale.

Charges :
La nouvelle loi n’a pas fixé la liste des charges incombant à chacune des parties, ce qui fait que l’ensemble des réparations et taxes peuvent être mis à la charge du locataire.

D’autres innovations majeures ont été faites par la nouvelle loi, elles concernent les indemnités de résiliation.

Réf : Simulator Online.